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2008年10月 8日 (水)

賃貸・ゼロゼロ物件と裁判判例・消費者契約法との混乱

賃貸・ゼロゼロ物件と裁判判例・消費者契約法との混乱

近年問題化された「ゼロゼロ物件」という賃貸契約。
敷金、礼金ゼロでという名目の元、提訴の「訴状によると、原告は同社との間で「部屋のカギを利用する」という特殊な内容の契約を結び、月4万6000円~8万6000円を支払って居住。同社は契約に基づき、支払いが遅れると部屋のカギを無断で交換し、新しいカギを渡す条件として家賃の1割相当の違約金を支払わせた上、『施設再利用料』『生存確認出張料』などの名目で1万5750円~1万500円を請求していた。」とある。
要するに、ウィークリーマンションやらマンスリーマンションの拡大版というものである。しかし、1年を超えて居住するとなると借地借家法が絡んでくるし、一時的ではなく一定期間の居住と言うことになれば明らかに違法だ。
まして、普通の賃貸マンションのように使うとなれば、どんな契約をしようと借地借家法が適用になる。
法解釈は、契約内容がどうであれ実態が、賃貸借契約であるならば、借地借家法が適用になる。
兎に角、借地借家法に関しては、矮小解釈というのは許されないと言うのが基本だ。
しかし、実態は借地借家法を適用した上で、「特約」条項という部分で縛っている場合が多い。
そして、その特約というのは、「私的自治に基づく契約自由の原則重視する」とした東京地裁判例(平成12年12月18日判決・判例時報)があることに注意しなければならない。
例えば、「賃借人がふすまの張り替え。畳表の取り替え、クロスの張り替え、ハウス・クリーニングの費用を負担する旨の特約である。」
但し、判例は、最高裁判例の傍論で「賃借人が自らに責任がない損耗については原状回復義務を負うためには、契約書に細かく明記されていること、又はその旨を明らかに賃借人が認識している必要がある。」としている。

一方、平成13年4月1日から施行された消費者契約法というものがある。
ここで「賃借人に責任のない自然損耗の修理費用を負担させる特約は、消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする同法10条に該当し無効」という裁判判例出ている。(京都地裁・平成16年3月16日)、控訴審大阪高裁(平成16年12月17日)。
(宅地建物取引主任者・講習テキスト・平成20年版)
この様なことから、「ゼロゼロ物件」の特約というのは、ほとんど無効で違法性の強いものになるが、どこまで不動産業者が理解しているのか不安なものである。
しかし、最近ではこんな「ゼロゼロ物件」の契約のような危ない契約はしないようだ。
最近聞いた話では、学生で4年間居住するとして、4年間の賃料、共益費、ネット料金など一括して計算しすると、例えばおよそ5-600万円程度になる。
そのうち、払える分を一括支払い差額はローン支払いだと言う。
何やら、問題点も発生する気配もしないではない。
多分、そのうちトラブル多発という問題になる事もあるだろう。

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